אופציות אסטרטגיות · מדריך מדינה
ויזת הזהב של יוון, בלי הכוכביות
אתונה וסלוניקי הן היום מדרגת 800,000 יורו. 400,000 יורו בשאר יוון. 250,000 יורו רק בהסבת נכס מסחרי למגורים. כל מי שמציג לכם "מ־250 אלף יורו באתונה" מוכר לכם משהו אחר.
עודכן לאחרונה: יולי 2026
אנחנו לא מוכרים נכסים ולא מחזיקים מלאי. אנחנו מלווים את התהליך: בדיקת התאמה, בניית התיק, וחיבור לאנשי מקצוע מורשים ביוון. השיחה מתחילה בשאלה אם זה בכלל מתאים לכם.
שלוש מדרגות. רק אחת מהן רלוונטית לרוב הישראלים.
הספים נקבעו בחוק 5038/2023 כפי שתוקן בחוק 5100/2024. הריכוז הישראלי בפועל, אתונה וסלוניקי, נופל בדיוק במדרגה הגבוהה ביותר.
€800,000
אטיקה (אתונה), מחוז סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני, וכל אי מעל 3,100 תושבים
נכס יחיד, 120 מ"ר לפחות. זו המדרגה שרוב הישראלים מגיעים אליה בפועל.
€400,000
שאר אזורי יוון
נכס יחיד, 120 מ"ר לפחות.
€250,000
בכל רחבי יוון, אבל רק בשני מסלולים
הסבת נכס מסחרי למגורים, או שיקום מבנה לשימור. אין רצפת 120 מ"ר, אבל ההסבה חייבת להסתיים לפני שהאישור ניתן. פרויקט ביצוע, לא רכישה.
מתי לא כדאי לכם
- אם אתם מחפשים תשואה מהשכרה קצרת טווח. השכרה קצרת טווח בנכס המזכה אסורה, והפרה עלולה לבטל את האישור ולגרור קנס של 50,000 יורו. אנחנו לא מציגים תחזיות תשואה ולא מבטיחים דבר.
- אם המטרה היא דרכון אירופי מהיר. זו תושבות, לא אזרחות, ואין כאן קיצור דרך.
- אם התקציב הריאלי שלכם הוא 250 אלף יורו ואתם רוצים דירה מוכנה באתונה. מסלול ה־250 אלף הוא פרויקט הסבה או שיקום, עם לוח זמנים וסיכוני ביצוע.
- אם אתם לא מוכנים לדווח בישראל. חובת הדיווח קיימת גם כשהמס אפס. מי שמחפש מהלך שלא מופיע בשום מקום, זה לא המוצר.
מה שרלוונטי רק לישראלים: מה רואה החשבון שלכם ישאל
אמנת המס בין ישראל ליוון מקנה ליוון את זכות המיסוי על הכנסה מנכס מקרקעין הנמצא ביוון, לרבות דמי שכירות, וכן על רווח ההון ממכירת הנכס. עד כאן זה מה שכולם אומרים.
מה שכמעט אף אחד לא כותב
זכות המיסוי של יוון אינה מבטלת את חובת הדיווח בישראל. סעיף 131 לפקודת מס הכנסה מטיל חובת דיווח על יחידים עם הכנסה מנדל"ן בחו"ל, ופטור ממס אינו פטור מדיווח. גם רווח שהמס עליו בישראל הוא אפס נכנס לדוח השנתי, טופס 1301. זו השאלה הראשונה שרואה החשבון שלכם יעלה, ועדיף שתגיעו אליה מוכנים.
לגבי מעמד התושבות: החזקת אישור שהייה ביוון אינה מנתקת מעצמה את התושבות הישראלית לצורכי מס. התושבות נקבעת לפי מבחני מרכז החיים וספירת הימים. האישור נותן אופציה, לא שינוי סטטוס.
אנחנו לא יועצי מס ולא רואי חשבון. המידע כאן כללי בלבד, נכון למועד העדכון, וחייב אישור של רו"ח ישראלי מול הנוסח המחייב של האמנה ומול הנתונים האישיים שלכם לפני כל החלטה.
בכנות: מה המצב ביוון
זו השאלה שישראלים שואלים ואף לאום אחר לא שואל, ודף שמתעלם ממנה קורא לעצמו נאיבי או לא כן. אז בלי לייפות: סקרים מדדו ביוון עמדות אנטישמיות בשיעור של כ־50% ב־2024, ירידה מכ־70% ב־2015, אבל עדיין גבוה יחסית לאיחוד האירופי. מספר האירועים המתועדים בפועל נמוך במונחים מוחלטים, ועם זאת ב־2025 היו אירועים מתוקשרים נגד ישראלים, בהם חסימת ספינות תיירים ישראליות בסירוס וברודוס.
הצד השני של אותה תמונה: באתונה ובסלוניקי יש תשתית קהילתית יהודית פעילה ולא סמלית. באתונה פועלים בית חב"ד, מסעדה כשרה ומכולת כשרה במרכז העיר, ושני בתי כנסת פעילים. בסלוניקי פועלים בית חב"ד, מסעדה כשרה, שלושה בתי כנסת וקהילה מקומית של כאלף איש.
מה שנעשה בשיחה: נעבור על הכתובות המעודכנות, על מה שבעלי נכסים ישראלים מדווחים בשטח, ועל אילו אזורים נבחרים בפועל. לא נבטיח לכם ביטחון, ולא נגיד לכם שהבעיה לא קיימת.
מה נכנס מתחת למטרייה
- בן או בת הזוג, ילדים עד גיל 21, ההורים שלכם וההורים של בן או בת הזוג
- אישור לחמש שנים, מתחדש כל עוד הבעלות על הנכס נשמרת
- אין דרישת שהייה מינימלית לצורך חידוש
- גישה למרחב שנגן, בלי לעזוב את ישראל ובלי לשנות את מרכז החיים
- מה שאין כאן: אזרחות מיידית, זכויות עבודה אוטומטיות, או תשואה מובטחת
מה אנחנו עושים, ומה אנחנו לא עושים
אנחנו לא מציגים מלאי נכסים, לא מפרסמים מחירים של דירות ולא פועלים כמתווכים מול קונים ישראלים. השירות הוא ייעוץ תהליכי בהגירה, ניהול תיק, והפניה לאנשי מקצוע מורשים ביוון: עורכי דין, נוטריונים ורואי חשבון.
את הצוות, את עורכי הדין ביוון ואת מבנה שכר הטרחה תראו בכתב לפני שאתם משלמים שקל. ניגוד עניינים מוצהר עדיף על ניגוד עניינים שמתגלה.
שיחת בדיקת התאמה, בלי מצגת מכירה
תשע שאלות במבדק הקצר, ותקבלו מפת דרכים אישית לפי האזרחות, התקציב והמטרות שלכם. אם מתחשק לכם פשוט לשאול, כתבו לנו בוואטסאפ.
שאלות נפוצות
כמה באמת צריך להשקיע כדי לקבל ויזת זהב באתונה או בסלוניקי?
800,000 יורו. לפי חוק 5038/2023 כפי שתוקן בחוק 5100/2024, נכס מגורים באזור אטיקה (אתונה), במחוז סלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובכל אי שמונה מעל 3,100 תושבים, מחייב נכס יחיד בשווי 800,000 יורו לפחות, בשטח מינימלי של 120 מ"ר. הכותרות של 'החל מ־250 אלף יורו באתונה' אינן נכונות למצב החוקי היום.
מתי הסף הוא 400,000 יורו ומתי 250,000 יורו?
400,000 יורו הוא הסף בשאר אזורי יוון, גם כן בנכס יחיד ובשטח מינימלי של 120 מ"ר. 250,000 יורו קיים בכל רחבי יוון אבל רק בשני מסלולים: הסבה של נכס מסחרי לשימוש מגורים, או שיקום מבנה לשימור. במסלול הזה אין רצפת 120 מ"ר, אבל ההסבה חייבת להיות מושלמת לפני שהאישור ניתן. זה פרויקט ביצוע ולא רכישה של דירה מוכנה.
אשלם מס פעמיים, בישראל וביוון?
אמנת המס בין ישראל ליוון מקנה ליוון את זכות המיסוי על הכנסה מנכס מקרקעין הנמצא ביוון, לרבות דמי שכירות, וכן על רווח ההון ממכירתו. זה אומר שהמיסוי מתרחש ביוון, אבל זה לא מבטל את חובת הדיווח בישראל. אנחנו לא יועצי מס, וכל תכנון בפועל חייב אישור של רו"ח ישראלי שמכיר את התיק שלכם.
אם אין מס בישראל, יש בכל זאת חובת דיווח?
כן. סעיף 131 לפקודת מס הכנסה מטיל חובת דיווח על יחידים עם הכנסה מנדל"ן בחו"ל, ופטור ממס אינו פטור מדיווח. גם רווח שהמס עליו בישראל הוא אפס נכנס לדוח השנתי (טופס 1301). זו הנקודה שרואה החשבון שלכם יעלה ביום השני, ולכן אנחנו מציגים אותה ביום הראשון.
אפשר להשכיר את הנכס בהשכרה קצרת טווח?
לא. השכרה קצרת טווח בנכס המזכה אסורה במפורש. הפרה עלולה לגרור ביטול של אישור השהייה וקנס של 50,000 יורו. לכן אנחנו לא מציגים תחזיות תשואה ולא מוכרים את המהלך הזה כהשקעה מניבה. המסגרת הנכונה היא פוליסת ביטוח משפחתית שנשאר בסופה נכס.
מי נכנס מתחת למטרייה המשפחתית?
בן או בת הזוג, ילדים עד גיל 21, ההורים שלכם וההורים של בן או בת הזוג. משפחה אחת, תיק אחד. האישור ניתן לחמש שנים ומתחדש כל עוד הבעלות על הנכס נשמרת.
כמה זמן צריך לשהות ביוון כדי לשמור על האישור?
לתוכנית היוונית אין דרישת שהייה מינימלית לצורך חידוש, וזו בדיוק הסיבה שהיא עובדת כאופציה ולא כמעבר. חשוב להבין את הגבול: זו תושבות, לא אזרחות, ואין כאן קיצור דרך לדרכון אירופי.
האם האישור היווני משנה את מעמד התושבות שלי בישראל?
החזקת אישור שהייה ביוון אינה מנתקת מעצמה את התושבות הישראלית לצורכי מס. התושבות בישראל נקבעת לפי מבחני מרכז החיים וספירת הימים. האישור נותן לכם אופציה, לא שינוי סטטוס. מי שבאמת מתכנן ניתוק תושבות זקוק לחוות דעת אישית מרו"ח או עו"ד ישראלי.
יש אנטישמיות ביוון, זה בטוח?
לא נגיד לכם שזה לא קיים. סקרים מדדו עמדות אנטישמיות בשיעור של כ־50% ב־2024, ירידה מכ־70% ב־2015, אבל עדיין גבוה יחסית לאירופה. מספר האירועים המתועדים בפועל נמוך, ועם זאת ב־2025 היו אירועים מתוקשרים נגד ישראלים, כולל חסימת ספינות תיירים ישראליות בסירוס וברודוס. במקביל קיימת תשתית קהילתית יהודית פעילה באתונה ובסלוניקי, כולל בתי חב"ד, בתי כנסת ואוכל כשר. שתי העובדות נכונות בו זמנית ואנחנו מציגים את שתיהן.
מה קורה אם התוכנית תיסגר?
הספים עלו ב־2024, התוכנית לא נסגרה, והיקף האישורים כמעט הוכפל ב־2025. לא נייצר לכם דחיפות מלאכותית בסגנון ההזדמנות האחרונה. מה שכן נאמר: שינויי רגולציה קרו בעבר ויכולים לקרות שוב, ולכן לוח הזמנים שלכם צריך להיות מתוכנן ולא נדחה לאין סוף.
אתם מוכרים לי נכס?
לא. אנחנו לא מציגים מלאי נכסים, לא מפרסמים מחירים של דירות ולא פועלים כמתווכים מול קונים ישראלים. השירות שלנו הוא ייעוץ תהליכי בהגירה וניהול תיק, בתוספת הפניות לאנשי מקצוע מורשים ביוון: עורכי דין, נוטריונים ורואי חשבון. שכר הטרחה שלנו נגבה על הייעוץ וניהול התיק, והוא מוצג לפני שאתם משלמים.
כמה עולה הכל, מעבר למחיר הנכס?
מעבר למחיר הנכס יש מס רכישה, שכר טרחת עורך דין, נוטריון, אגרות ממשלתיות לכל נפש בתיק, תרגומים ואפוסטיל, ושכר הטרחה שלנו. אנחנו מפרטים כל שורה בכתב לפני התקשרות. אם מישהו מציג לכם רק את מחיר הנכס, חסר לכם חלק מהותי מהתמונה.
אין באמור ייעוץ מס, ייעוץ משפטי או ייעוץ השקעות. הנתונים נכונים למועד העדכון, יולי 2026, וכללי התוכנית משתנים מעת לעת. אימות סופי מול הרשויות ביוון ומול יועץ מוסמך בישראל נדרש לפני כל התחייבות.