Sürecin kendisi zor değil, sırası zor
Yunanistan Golden Visa'yı araştıran ailelerin bize sorduğu ilk soru neredeyse hiç "ne kadar tutar" olmuyor. İlk soru şu: "Bu iş ne kadar sürer, ve bu süre boyunca benim hayatım ne olur?"
Haklı bir soru. Çünkü bu piyasada süre, en çok abartılan ve en az açıklanan başlık. Kimi "iki ayda biter" diyor, kimi "iki yılı gözden çıkarın" diyor. İkisi de aynı gerçeği ıskalıyor: Golden Visa süreci esasen bir hız yarışı değil, bir sıralama disiplini. Adımları doğru sırayla ve eksiksiz kurarsanız süreç kendiliğinden kısalır. Sırayı bozarsanız, ne kadar acele ederseniz edin, dosya geri döner.
Bu yazıda süreci baştan sona, karar anından oturum kartının elinize geçmesine kadar açıyoruz. Rakam vaadi yerine mantık vereceğiz, çünkü asıl işinize yarayacak olan bu.
Gerçekçi süre beklentisi: neyi biliyoruz, neyi bilemeyiz
Açık konuşalım.
Sektör ortalaması yaklaşık 12 ile 21 ay arasında. Bu, hazırlıksız girilen, belgeleri eksik toplanan, due diligence'ı atlandığı için sonradan geri dönen dosyaların ortalaması.
Bizim hedefimiz 3 ay. Bunun bir hedef olduğunu, garanti olmadığını en baştan yazıyoruz. Bu hedefi tutturmamızı sağlayan şey şans değil: belgelerin doğru sırayla hazırlanması, due diligence'ın kısa kesilmemesi, dijital başvuru portalının doğru kullanılması ve dosyanın eksiksiz sunulması.
Ama şu cümleyi hiçbir danışmandan duymamalısınız: "Size şu tarihte kartınızı teslim ederim." Kimse bunu taahhüt edemez. Nedeni basit: sürecin bir bölümü idarenin elinde. Başvuru yoğunluğu, tatil dönemleri, mevzuatta yapılan bir düzenleme, belirli bir dosyada istenen ek bir belge, hepsi takvimi değiştirebilir. Bizim kontrol edebildiğimiz kısım, dosyanın idareye ulaştığı andaki kalitesidir. O kısmı kusursuz yapmak süreyi kısaltmanın bilinen tek yoludur.
Yani dürüst formül şudur: hazırlık kalitesi sizin elinizde, onay hızı idarenin elinde.
Adım adım süreç
Aşağıdaki tablo, kararın verildiği andan kartın teslim alındığı ana kadar sürecin iskeletini gösteriyor. Aşamalar birbirini kilitler; bir üsttekini tamamlamadan bir alttakine geçilmez.
| # | Aşama | Ne yapılır | Kim yürütür |
|---|---|---|---|
| 1 | Profil ve strateji | Bütçe, aile kapsamı, öncelik sıralaması ve uygun yatırım yolunun belirlenmesi | Danışman + siz |
| 2 | Ekip kurulumu | Yunanistan'da avukat ataması, vekaletname (POA) düzenlenmesi | Avukat + noter |
| 3 | AFM (vergi numarası) | Vergi numarasının alınması, uzaktan yürütülebilir | Avukat, vekaletnameyle |
| 4 | Banka hesabı | Yunan banka hesabının açılması, uzaktan başlatılabilir | Avukat + siz |
| 5 | Mülk araştırması | Profilinize uygun projelerin süzülmesi, semt ve kategori seçimi | Danışman |
| 6 | Due diligence | Mülkün hukuki durumu, geliştiricinin geçmişi, tapu ve imar kontrolü | Avukat |
| 7 | Ön anlaşma | Ön sözleşme ve kaparo, şartların yazılı sabitlenmesi | Avukat |
| 8 | Noter ve tapu | Nihai satış sözleşmesinin noterde imzalanması, tapu tescili | Noter + avukat |
| 9 | Belge dosyası | Apostil, yeminli çeviri, sigorta, tam belge listesinin tamamlanması | Danışman + avukat |
| 10 | Başvurunun sunumu | Dosyanın dijital ikamet portalından elektronik sunulması | Avukat |
| 11 | Biyometri | Parmak izi ve biyometrik veri randevusu, tek zorunlu seyahat | Siz ve aile |
| 12 | Onay ve kart | İdari inceleme, onay, oturum kartının basımı ve teslimi | İdare |
Bu tabloyu okurken dikkatinizi çekmesini istediğimiz şey şu: adımların çoğunda "siz" sütununda yoksunuz. Bu bir tesadüf değil, sürecin tasarımı bu.
Türkiye'den çıkmadan yürüyen bir süreç
En sık duyduğumuz endişe şu: "İşimi, çocuğumun okulunu, düzenimi aylarca askıya alamam."
Almanıza gerek yok. Süreç, büyük ölçüde Türkiye'den yürütülebilir.
AFM, yani Yunan vergi numarası, avukatınız tarafından vekaletnameyle alınabilir. Uçağa binmenize gerek yoktur.
Banka hesabı, AFM tamamlandıktan sonra uzaktan başlatılabilir. Bu, yatırım bedelinin izlenebilir ve belgelenebilir biçimde aktarılması için gereken altyapıdır.
Noter sözleşmesi ve tapu işlemleri, düzenlediğiniz vekaletname kapsamında avukatınız tarafından yürütülür.
Başvurunun kendisi, dijital portal üzerinden elektronik olarak sunulur.
Geriye tek bir fiziksel zorunluluk kalır: biyometri randevusu. Aile üyelerinin biyometrik verilerinin alınması için Yunanistan'a gidilmesi gerekir.
Vekaletname, bütün bu kapının uzaktan açılmasını sağlayan anahtardır. Doğru kapsamda ve doğru zamanda düzenlenmiş bir vekaletname, süreç boyunca defalarca zaman kazandırır. Eksik kapsamlı bir vekaletname ise, tam da işlerin hızlanması gereken yerde tıkanma yaratır.
Sürecin ay ay dağılımını ve her aşamanın zaman ağırlığını daha ayrıntılı görmek isterseniz zamanlama sayfamıza bakabilirsiniz.
Süreyi asıl uzatan dört şey
Deneyimimizde takvimin uzamasının nedeni neredeyse hiçbir zaman "idare yavaş çalıştı" olmuyor. Şunlar oluyor:
1. Yanlış sıralama. Mülk seçimi, AFM ve banka hesabından önce yapılırsa, ödeme aşamasında beklenmeyen bir duraklama çıkar. Finansal altyapı, mülk kararından önce hazır olmalıdır.
2. Kısa kesilen due diligence. Hukuki durumu tam netleşmemiş bir mülkte ilerlemek, en pahalı hız denemesidir. Sonradan çıkan bir tapu ya da imar sorunu, kazanılan haftaları aylara çevirir.
3. Eksik belge dosyası. Apostil, yeminli çeviri, sigorta ve kimlik belgelerinin her biri belirli bir formatta istenir. Bir tanesinin yanlış formatta gitmesi, tüm dosyanın sırasını kaybetmesine yol açar.
4. Belirsiz aile kapsamı. Kimlerin dosyaya dahil olacağı en başta netleşmezse, belge toplama süreci iki kez yaşanır. Eş, çocuklar ve bakmakla yükümlü olunan kişiler ilk oturumda netleştirilirse, tek bir belge turu yeterli olur.
Bu dördü de önlenebilir. Hiçbiri şansla ilgili değil. Dördü de, dosya açılmadan önce verilen kararlarla ilgili.
"Ne zaman ne yapmam gerekecek" sorusunun cevabı
Ailelerin planlama yaparken en çok ihtiyaç duyduğu şey, kendi takvimlerine ne koyacaklarını bilmek. Sizden istenecek olanlar aslında sınırlıdır ve önceden görülebilir.
Süreç boyunca sizin yapmanız gerekenler şunlardır: yatırım profilinizi ve aile kapsamınızı netleştirmek, vekaletnameyi düzenlemek, kimlik ve gelir belgelerinizi toplamak, yatırım bedelinin kaynağını belgelemek, ve biyometri randevusu için ailece bir seyahat planlamak.
Geri kalan her şey, yani araştırma, hukuki kontroller, noter, tapu tescili, belge tercümesi ve başvurunun sunumu, ekibin işidir. İyi kurulmuş bir süreçte bu ayrım baştan yazılıdır. Siz hangi haftada neyin sizden isteneceğini bilirsiniz, sürprizle karşılaşmazsınız.
Bunu şu yüzden vurguluyoruz: sürecin yorucu hissettirmesinin nedeni genelde iş yükü değil, belirsizlik oluyor. Belirsizliği kaldırdığınızda, aynı takvim çok daha hafif hissettirir.
Kartı aldıktan sonra
Oturum kartının elinize geçmesi sürecin sonu değil, ilişkinin başlangıcıdır. Yatırımın korunması, yenileme dönemi, vergi tarafındaki yükümlülükler ve mülkün kiraya verilmesine ilişkin kurallar, kart teslim edildikten sonra da takip gerektirir. Bu yüzden "kim yaptı" sorusundan çok "kim yanınızda kalacak" sorusu önemlidir. Beş yıllık bir izin, çok yıllı bir ilişkidir.
Yunanistan tarafındaki yatırım yolları, eşikler ve bölge farkları hakkında bütünlüklü bir resim için Yunanistan sayfamızı okumanızı öneririz.
Kapanış
Golden Visa süreci karmaşık değil, ama affedici de değil. Doğru sırayla kurulduğunda, hayatınızı kesintiye uğratmadan, büyük ölçüde Türkiye'den yürüyen, öngörülebilir bir süreçtir. Yanlış sırayla kurulduğunda ise aylarca sürüncemede kalan, sürekli yeni belge istenen bir dosyaya dönüşür.
Fark, aceleci olup olmamakta değil. Disiplinli olup olmamakta.
Kendi profiliniz için sürecin nasıl işleyeceğini, hangi adımın sizde zaman alacağını ve gerçekçi bir takvimin nasıl görüneceğini konuşmak isterseniz, bağlayıcılığı olmayan bir ön değerlendirme yapıyoruz. Ne satış görüşmesi, ne taahhüt. Sadece dosyanızın nasıl kurulması gerektiğine dair dürüst bir konuşma.
Başlamak için başvuru sayfamıza geçebilirsiniz.