Fiyat etiketi ile fatura arasındaki fark
Yunanistan Golden Visa hakkında en çok konuşulan rakam 250.000 €. En az konuşulan rakam ise bu mülkü gerçekten sahiplenmenin ne kadara mal olduğu.
Bu ikisi aynı şey değil. Ve aradaki farkı öğrenmek için en kötü an, noter masasında oturduğunuz andır.
Bu yazının tek amacı var: taahhütten önce faturanın tamamını masaya koymak. Gizli kalem yok, sonradan çıkan "küçük bir şey daha var" yok. Aşağıdaki rakamlar yaklaşıktır ve değişebilir; aile büyüklüğüne, mülk tipine ve güncel mevzuata göre farklılaşır. Ama büyüklük mertebesi doğru, ve sizinle bu tabloyu baştan paylaşmayan bir danışman, sonradan da paylaşmaz.
250.000 € mülkün üstündeki kalemler
Bir dönüşüm projesinde 250.000 € değerinde bir birim aldığınızı varsayalım. Mülk bedelinin üstüne binen kalemler şunlar:
Tapu devir vergisi (%3,09): yaklaşık 7.725 €
Devletin mülk devrinden aldığı pay. Mülk bedeli üzerinden hesaplanır, yani mülk büyüdükçe bu kalem de orantılı büyür. Pazarlık konusu değildir, bütçenin sabit bir parçasıdır.
Avukat ve noter: yaklaşık 5.500 €
Bu iki kalem birlikte yürür. Avukat due diligence yapar, tapu geçmişini kontrol eder, sözleşmeyi müzakere eder ve vekaletname ile sizin adınıza imza atar. Noter işlemi resmileştirir. Bu kalemden tasarruf etmek, sürecin en riskli yerinden tasarruf etmek anlamına gelir.
Golden Visa başvuru harcı: yaklaşık 2.200 €
Devlete ödenen başvuru bedeli. Danışmanlık ücreti değil, doğrudan harç.
Sağlık sigortası, ekspertiz ve diğer: yaklaşık 2.700 €
Başvuru dosyasının tamamlanması için gereken kalemler. Sağlık sigortası aile kapsamına göre değişir, bu yüzden bu satır dört kişilik bir aile ile tek başvurucu arasında farklılaşır.
Anahtar teslim toplam: yaklaşık 268.000 €
Yani 250.000 € yazan bir birim için hazırlamanız gereken gerçek rakam 268.000 € civarındadır. Aradaki 18.000 € "sürpriz" değil, bilinen ve hesaplanabilir bir maliyettir. Sadece çoğu kişi bunu size satış görüşmesinde söylemez.
Üç senaryo: 250K, 300K, 350K
Yan maliyetler mülk değerinin %7 ile %9'u arasında seyreder. Bu oran mülk büyüdükçe kabaca korunur, çünkü kalemlerin bir kısmı (tapu vergisi gibi) orantılı, bir kısmı (harç, sigorta gibi) sabittir.
| Mülk bedeli | Yaklaşık yan maliyet | Anahtar teslim toplam |
|---|---|---|
| 250.000 € | mülk değerinin %7-9'u | yaklaşık 268.000 € |
| 300.000 € | mülk değerinin %7-9'u | yaklaşık 320.000 € |
| 350.000 € | mülk değerinin %7-9'u | yaklaşık 372.000 € |
Bu tabloyu kaydedin. Bütçe planlaması yaparken bakmanız gereken sütun soldaki değil, sağdaki sütundur.
Kendi senaryonuzu farklı bir mülk bedeliyle çalıştırmak isterseniz, hesaplayıcıyı kullanabilirsiniz. Rakamı girin, anahtar teslim tabloyu görün. Kimseyle konuşmadan, kayıt olmadan.
Neden bu tabloyu baştan veriyoruz
Basit bir ticari gerçek var: yan maliyetleri sondan bir önceki adımda öğrenen müşteri, o adımda geri çekilir. Ya da devam eder ama güvenini kaybeder. İkisi de kötü sonuç.
Bizim tercihimiz, tabloyu ilk konuşmada vermek. Bunun iki sonucu oluyor. Birincisi, bütçesi gerçekten yetmeyen aileler kendilerini erken eliyor ve iki taraf da zaman kaybetmiyor. İkincisi, devam eden aileler süreci sürprizsiz yürütüyor.
İyi danışman, soruyu siz sormadan cevaplar.
"Peki danışmanlık ücreti nerede?"
Bu tabloyu paylaştığımızda en sık gelen soru bu. Cevabı vermeden geçmek, şeffaflık iddiasını boşa çıkarır.
Yukarıdaki dört kalem üçüncü taraflara giden masraflardır: devlete, avukata, notere, sigortaya. Danışmanlık tarafındaki çalışma modeli ve ücretlendirme ise yazılıdır ve teklif aşamasında, imza öncesinde net rakamla önünüze konur. Yani "sonra konuşuruz" diye ertelenen bir kalem değildir.
Burada asıl dikkat etmeniz gereken şey rakamın kendisi değil, yapısıdır. Sorulacak üç soru var: Ücret yazılı mı? Neyi kapsıyor, neyi kapsamıyor? Ve danışmanın geliri, size hangi projeyi önereceğini etkiliyor mu?
Üçüncü soru en önemlisi. Bir geliştiriciye bağlı danışman, portföyündeki projeyi satmak durumundadır. Bu kötü niyet meselesi değil, yapısal bir gerçektir. Bağımsız danışman ise size en uygun projeyi bulmak durumundadır. Maliyet tablosunun altında yatan asıl mesele budur.
Bir kalemden tasarruf etmenin gizli maliyeti
Yan maliyetlere bakan pek çok kişinin ilk refleksi, listeyi kısaltacak bir yer aramak oluyor. En çok hedef alınan kalem de genelde avukat ve noter tarafı.
Bu, tabloda görünmeyen bir riski satın almak demektir. Başvuruyu geçersiz kılan hataların çoğu tam olarak bu adımda doğar: yanlış mülk kategorisi, bozuk hukuki sıralama, atlanmış geliştirici incelemesi, fark edilmemiş bir tapu kusuru. Bu hatalar ucuza kapatılan bir kalemi, en pahalı kaleme çevirir.
Kısacası: tasarruf edilecek yer üçüncü taraf masrafları değil, yanlış mülk seçimidir. Doğru mülkte 18.000 € yan maliyet, yanlış mülkte kaybedilen bir yıla kıyasla ucuzdur.
Kira getirisinde de aynı dürüstlük
Maliyet tarafında şeffaf olup gelir tarafında abartmak, tutarsızlıktır. O yüzden bu kısmı da net yazalım.
Yunanistan'da uzun dönem kirada brüt getiri genelde %3 ile %7 aralığında oluşur. Konum, mülk tipi ve kiracı profiline göre değişir. Bizim ailelere verdiğimiz dürüst beklenti bandı ise %3-5.
Piyasada dolaşan %8-10 vaatlerini biz vermiyoruz. Çünkü bu rakamlar genellikle iki varsayıma yaslanır: kısa dönem kiralama geliri ve hiç boş kalmayan bir takvim. Golden Visa mülkünde kısa dönem kiralama bir seçenek değil, ve hiçbir mülk yılın 365 günü dolu kalmaz.
Ayrıca dikkat: getiri hesabınızı 250.000 € üzerinden değil, 268.000 € üzerinden yapın. Yatırdığınız para budur. Payda değişince oran da değişir, ve gerçekçi hesap zaten bu paydayı kullanır.
Bütçenizi kurarken üç pratik not
Rakamı yukarı yuvarlayın, aşağı değil. Anahtar teslim tutarın biraz üstünde bir nakit planı yapın. Kur hareketi, transfer masrafı ve zamanlama farkları küçük ama gerçek kalemlerdir.
Aile büyüklüğünü hesaba katın. Sağlık sigortası ve bazı belge kalemleri kişi başına işler. Dört kişilik bir aile ile tek başvurucunun toplam tablosu birebir aynı olmaz.
Mevzuatın canlı olduğunu unutmayın. Harçlar, oranlar ve şartlar değişebilir. Bu yüzden bu yazıdaki her rakamı "taahhüt anındaki güncel durumla teyit edilecek yaklaşık değer" olarak okuyun. Süreç başladığında avukatınız size o günün kesin kalem dökümünü verir.
Şeffaflık bir pazarlama tekniği değil, çalışma biçimi
Bir maliyet tablosunu blog yazısında paylaşmak kolay. Zor olan, aynı tabloyu her müşteriye, her projede, taahhütten önce vermek.
Bizim yaklaşımımız şu: mülk önerisini envanterimize göre değil, sizin ihtiyacınıza göre yaparız. Tüm maliyetleri ve tüm kısıtları imza öncesinde masaya koyarız. Ve bir kalemin ne olduğunu bilmiyorsak, tahmin etmek yerine "bunu teyit edip döneceğim" deriz.
Yunanistan Golden Visa'nın nasıl işlediğini, hangi eşiklerin kimin için mantıklı olduğunu ve süreci Türkiye'den çıkmadan nasıl yürüteceğinizi Yunanistan sayfamızda bulabilirsiniz.
Sırada ne var
Rakamları gördünüz. Şimdi soru şu: bu tablo sizin bütçenize ve önceliklerinize oturuyor mu?
Bunu bir tabloya bakarak tek başınıza cevaplamak zor, çünkü doğru cevap ailenin büyüklüğüne, zaman ufkuna ve mülkten beklentinize bağlı. Bu yüzden ilk adımı bir satış görüşmesi olarak değil, bir durum değerlendirmesi olarak kurguladık.
Profilinizi konuşalım, size uygun senaryoyu birlikte çıkaralım, ve bu hafta size uyan bir şey yoksa bunu da açıkça söyleyelim.
Buradan başlayabilirsiniz. Ücret yok, bağlayıcılık yok. Sadece rakamların açık olduğu dürüst bir konuşma.
Bu yazıdaki tutarlar yaklaşıktır ve değişebilir. Aile büyüklüğü, mülk tipi ve güncel mevzuata göre farklılaşır. Hukuki veya finansal tavsiye değildir; kesin kalem dökümü için lisanslı bir avukat ve mali danışmanla çalışın.